El centro de Madrid superó en 2017 al de Barcelona en número de pisos turísticos

Un estudio analiza la evolución de los apartamentos de alquiler en Airbnb durante las legislaturas de Carmena y Colau y el impacto de las normativas para controlarlos que se aprobaron en ambas ciudades

Evolución de anuncios de pisos en Airbnb en Madrid y Barcelona durante el periodo 2015-2019 | Ardura Urquiaga, A., Lorente-Riverola, I., Mohino, I., & Ruiz Sanchez, J.

El centro de Madrid tiene más pisos turísticos que el de Barcelona. Ocurre así desde el año 2017, cuando esta zona de la capital superó a la de la ciudad condal en número de anuncios publicados en Airbnb, según un estudio publicado recientemente que analiza a evolución de las Viviendas de Uso Turístico (VUT) en ambas ciudades durante la última legislatura municipal.

La evolución se muestra claramente en el gráfico situado sobre estas líneas, en el que se aprecia cómo el número de anuncios publicados en el corazón de ambas ciudades se igualó en 2016 y a partir de esa fecha Madrid tomó ventaja. Los datos están sacados del citado estudio titulado “No estamos tan mal como Barcelona”: análisis de la proliferación y regulación de las viviendas de uso turístico en Madrid y Barcelona. Los autores hacen referencia a una frase repetida por muchos responsables municipales de la capital, que al inicio de la legislatura esgrimían este mantra frente a las alertas enviadas por vecinos y algunos medios de comunicación, con subidas de alquileres atípicas en los barrios del centro y mudanzas obligadas de muchos de sus habitantes que no podían pagar las nuevas rentas.

«Barcelona empezó antes con el fenómeno de los pisos turísticos», explica Álvaro Ardura, uno de los autores del estudio junto a Lorente-Riverola, I., Mohino, I. y Ruiz Sanchez, J. «Madrid llevaba entre 2 y 3 años de retraso», una distancia que se acortó rápidamente en el distrito Centro, ya que la ciudad presenta una de las mayores concentraciones de VUT de toda Europa. El primer responsable que lo detectó fue el concejal de Centro, Jorge García Castaño, que encargó un estudio de análisis del fenómeno después de las quejas vecinales que le llegaban. Mientras, Barcelona ya había aprobado inicialmente en 2016 su herramienta para controlar el fenómeno, el Plan Especial Urbanístico de Apartamentos Turísticos (PEUAT).

«Hubo una cierta falta de reflejos en Madrid», explica a Somos Malasaña Ardura, quien compara en este estudio las dos legislaciones aprobadas en ambas ciudades. La de Madrid, el Plan Especial de usos del Hospedaje (PEH) llegó dos años después que la de la ciudad condal. La puesta en marcha de ambas normas coincidió con un frenazo en seco de la proliferación de pisos turísticos, tanto en el centro de las dos ciudades como en el resto de sus núcleos urbanos. como se observa en el siguiente gráfico, publicado en el mismo estudio:

«En lo que respecta a la eficacia de ambos planes, se observa que la estabilización en Barcelona de la oferta (mayoritariamente ilegal) de viviendas de uso turístico se produce ya con la entrada en vigor del PEUAT, mientras que en Madrid se produce con la aprobación inicial (sin efectos legales) del PEH», explica el estudio, que califica los resultados de ambas normas de «modestos en cuanto a la reducción de la oferta a la espera del desarrollo de procesos de disciplina urbanística». También advierte que parte del descenso detectado puede deberse a haber alcanzado un techo de productividad, motivado no tanto por una bajada en los precios sino por el alza en el precio del alquiler convencional.

«En 2016 el objetivo era el Centro y especialmente Lavapiés. Hubo gente muy oportunista en este periodo, con inversiones muy cortoplacistas, que contribuyó a inflar más la oferta con una inversión en residencial turístico muy rentable», explica Álvaro Ardura, que también destaca el aumento de lo que se cobraba en Airbnb por cada piso, que fue creciendo en paralelo al aumento de la oferta. «Algo que, en principio, contradice el paradigma neoliberal de que a más oferta bajan los precios», señala el autor.

Densidad de ofertas en Airbnb en Madrid por sección censal

Además de analizar los datos de la turistificación del parque inmobiliario, el estudio compara las dos normativas y advierte sobre algunos problemas en el diseño de la de Madrid, que se trazó por barrios y distritos, en lugar de atender a las zonas donde los pisos turísticos estaban creciendo más. El trabajo muestra una correlación muy fuerte con su apertura en las áreas con menor distancia a la Puerta del Sol en transporte público.

«Hoy no hay una concentración tan clara de la inversión en el centro», advierte Ardura, en cuyo trabajo se identifican otras áreas fuera del distrito Centro con mucha vivienda turística: «Se manifiestan significativas concentraciones en zonas adyacentes a Centro (el sur de Chamberí, la zona norte de Arganzuela), pero también a lo largo de líneas de Metro: en Tetuán a lo largo de la línea 1, a lo largo de la calle Alcalá en la línea 5, y significativamente, en ciertos puntos con buena accesibilidad en los distritos del Sur, de menor renta: Puerta del Ángel en Latina, Marqués de Vadillo en Carabanchel, o Puente de Vallecas».

Correlación entre ofertas en Airbnb y tiempo de desplazamiento al centro de Madrid

El estudio analiza muchas otras aristas del fenómeno en ambas ciudades y destaca que los recursos dedicados en Madrid siempre han sido menores que los de Barcelona (22 inspectores frente a un equipo de 100 personas con Colau), pese a que la ciudad cuenta con el doble de población y cuatro veces más extensión. También cita recomendaciones de cara a intervenir el problema en el futuro: «Debería prestarse especial atención a los niveles de renta y precios del alquiler junto con la accesibilidad al centro histórico en las normativas que persigan
contener los impactos del alquiler vacacional en los barrios residenciales con una población más vulnerable», como puede suceder -y está ya pasando- al otro lado de la M-30.

Ardura apuesta por que los nuevos responsables municipales creen mecanismos más ágiles a la hora de actualizar los datos de pisos turísticos y modificar los anillos del PEH y avisa: «Puede haber una concentración de pisos turísticos en los alrededores de Oporto o de la Plaza Elípitica, por poner dos ejemplos». Sitios en los que se puede comprar barato y el alquiler tradicional no renta tanto como el turístico.

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